Artigos Kawamura Empresarial

Por conta da pandemia do covid-19, seria possível a revisão do valor do aluguel mensal de imóvel não residencial?

Photo by Sean Pollock on Unsplash

Todos sabemos que no início do ano passado foram identificados os primeiros casos do coronavírus no Brasil e, a partir de então, passaram a ser editadas (e depois renovadas) pelas autoridades brasileiras (na esfera Federal, Estadual e Municipal) diversas normas estabelecendo medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional, muitas delas relacionadas ao distanciamento social para se evitar aglomerações.

Aqui em Santa Catarina, particularmente, foi determinado, sob regime de quarentena, a suspensão de diversas atividades e serviços privados considerados não essenciais, de modo que muitas empresas foram obrigadas a suspender temporariamente suas atividades (total ou parcialmente) e isto, consequentemente, acabou afetando seu faturamento.

Assim, diversos empresários ficaram sem recursos financeiros para honrar seus compromissos com vencimentos mais próximos e, como também não dispunham de reservas, começaram a negociar com seus credores, dentre eles, os locadores dos imóveis nos quais as empresas estavam estabelecidas.

Diante desta nova realidade, a princípio, seria possível ao inquilino pedir a redução do valor do seu aluguel.

E quais seriam então os fundamentos para se pedir esta redução (temporária) do aluguel?

O primeiro deles é que a pandemia seria um fato imprevisível ocorrido após a assinatura do contrato de locação, e que por conta dele, o valor do aluguel originalmente contratado teria ficado excessivamente prejudicial ao regular funcionamento da relação locatícia, fazendo-se necessária, portanto, sua readequação neste momento de crise.

Nesta linha argumentativa, seria aplicável a teoria da imprevisão prevista no Código Civil, pois haveria uma desproporção entre o valor da prestação devida (que é o valor do aluguel acordado entre as partes quando assinaram o contrato) e o momento de sua execução (pagamento agora, neste momento de pandemia).

Defende-se, ainda, que incidiria a teoria da onerosidade excessiva, também prevista no Código Civil, na medida em que a prestação de uma das partes contratantes (mediante pagamento do aluguel) teria se tornado excessivamente onerosa para o inquilino, com extrema vantagem para locador. Ressalva-se que, neste particular, a aplicação desta teoria seria “imperfeita” por assim dizer, pois nem sempre haverá vantagem excessiva para o locador.

Assim, poderia o juiz corrigir o valor da locação, de modo que ficasse assegurado, tanto quanto possível, o valor justo da prestação (aluguel).

Deve-se atentar, por outro lado, para outros princípios do direito que norteiam os contratos, que são o da autonomia da vontade (ou seja, as partes são, regra geral, livres para contratarem) e da força vinculante dos contratos (em outras palavras, o contrato faz lei entre as partes) e que destes princípios decorrem outros, também previstos no Código Civil, como o da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.

A resposta à pergunta inicial, portanto, vai depender de cada situação concreta. Assim, entendemos que antes de procurar o Poder Judiciário, as partes devem dialogar em busca de uma composição. Assim como o inquilino pode estar com dificuldade momentânea para pagar o aluguel, não se pode esquecer que o locador pode depender da renda do imóvel para honrar seus compromissos.

É importante destacar, ainda, que os setores econômicos foram afetados de forma diversa na pandemia, e que ao contrário do que o senso comum indica, a recessão não se deu de modo generalizado e, dependendo do setor e restrições impostas ao exercício da atividade, houve inclusive aumento (às vezes bastante expressivo) no faturamento.

* Photo by Sean Pollock on Unsplash

Curtiu? compartilhe:

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp

Deixe um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado.