Embora seja muito comum a existência de imóveis que possuam, simultaneamente, diversos proprietários, nem sempre há unanimidade dos coproprietários a respeito da destinação do bem.
O que fazer, então, quando apenas uma parte dos proprietários possui interesse em alugar o imóvel? Seria possível celebrar o contrato de locação mesmo sem a concordância de todos eles?
A situação apresentada – imóvel com mais de um proprietário – configura o que se denomina juridicamente de condomínio, cujas normas gerais (como os direitos e deveres dos condôminos) encontram-se previstas pelo Código Civil.
Na espécie de condomínio aqui referida, as questões atinentes à administração do imóvel comum devem ser resolvidas pela maioria absoluta. Assim, aquilo que for decidido pela maioria vincula e obriga a todos os demais coproprietários (inclusive os que discordaram).
Contudo, há um detalhe importante: a maioria não é calculada com base no número de condôminos, mas com base no quinhão que cada um possui (ou seja, a porcentagem que cada um detém da área total do imóvel).
Portanto, respondendo à pergunta inicial: sim, é possível que o contrato de locação seja celebrado, mesmo que não haja a concordância de todos os coproprietários, desde que a decisão de alugar o bem corresponda ao desejo daqueles que, sozinhos ou em conjunto, possuam quinhão superior a 50% do total.
Isso não significa que os coproprietários minoritários (discordantes) ficarão no prejuízo, uma vez que lhes é assegurado o direito de receber a sua cota-parte do aluguel, proporcionalmente ao valor de seu quinhão.
E se, mesmo diante da deliberação e decisão da maioria no sentido de locar o imóvel, os coproprietários dissidentes opuserem injustificada resistência, recusando-se a receber a sua cota-parte do aluguel?
Neste caso, é possível se valer da ação de consignação em pagamento prevista pela Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991), a qual permite que a quantia devida (a parte do aluguel destinada aos coproprietários dissidentes) seja depositada em juízo.
Por fim, ressalta-se que, embora se exija legalmente a concordância da maioria dos coproprietários, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça (no Recurso Especial nº 1.861.062/SP, julgado em 15/12/2020) que a inobservância desse pressuposto não pode ser suscitada pelo locatário para obter a declaração de nulidade do contrato de locação e se ver livre do pagamento dos aluguéis, uma vez que isso resultaria em evidente enriquecimento sem causa do inquilino.
Photo by Tierra Mallorca on Unsplash