A inadimplência em contratos de locação é um desafio comum tanto para locadores quanto para locatários e fiadores. Quando o pagamento dos aluguéis e encargos atrasa, a situação pode se tornar complexa rapidamente.
Felizmente, a legislação brasileira oferece ferramentas para lidar com isso, e uma das mais eficazes é a ação de despejo com cobrança.
Mas você sabia que, mesmo diante dessa ação, existe uma oportunidade legal que pode mudar o rumo do processo, especialmente para o inquilino e o fiador? Estamos falando da purgação da mora.
Neste post, vamos detalhar o que é a ação de despejo com cobrança, como ela funciona e, principalmente, por que a purgação da mora é um mecanismo essencial de segurança jurídica e proteção patrimonial.
Mas quais são essas garantias?
Vamos explicar cada uma delas de forma clara e objetiva.
Prevista na Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), a ação de despejo com cobrança é um instrumento jurídico que permite ao locador buscar dois objetivos simultaneamente:
A retomada do imóvel: Desocupação do bem pelo locatário inadimplente. A cobrança dos valores devidos: Recebimento dos aluguéis, encargos (condomínio, IPTU, etc.), multas, juros e correção monetária em atraso.
Essa ação é cabível quando o locatário descumpre a principal obrigação do contrato: o pagamento pontual. A falta de pagamento, mesmo que de um único aluguel, já pode justificar o ajuizamento da ação, desde que observados os requisitos legais.
É uma medida robusta e necessária para resguardar os direitos do locador e garantir a segurança do investimento imobiliário.
Aqui reside um ponto crucial, muitas vezes desconhecido ou subestimado. A Lei do Inquilinato, em seu Artigo 62, inciso II, oferece ao locatário (e também ao fiador) a chance de evitar o despejo.
Purgação da mora significa, essencialmente, quitar a dívida integralmente.
Após ser citado na ação de despejo com cobrança, o locatário (ou o fiador) tem o prazo de 15 dias para realizar o depósito judicial do valor total do débito.Este valor deve incluir:
- Os aluguéis e encargos vencidos.
- Correção monetária.
- Juros.
- Multas contratuais.
- Honorários advocatícios (geralmente fixados em 10% sobre o valor do débito).
- Custas processuais.
Ao realizar este pagamento dentro do prazo legal, o contrato de locação é mantido, e o processo de despejo é extinto em relação à inadimplência que o motivou.
A importância da purgação da mora vai além de simplesmente evitar o despejo imediato. Ela oferece benefícios significativos para todas as partes, mas é particularmente estratégica para o locatário e, principalmente, para o fiador.
Para o locatário
Evita o despejo: O benefício mais óbvio é a manutenção da posse do imóvel.
Preserva o contrato: Permite que a relação locatícia continue, o que pode ser vital se a inadimplência foi um evento pontual.
Regulariza a situação: Coloca o locatário em dia com suas obrigações, evitando futuras ações baseadas no mesmo débito.
Para o fiador
Se a purgação da mora é importante para o locatário, para o fiador ela pode ser a diferença entre uma dívida controlável e um passivo gigantesco.
Interrompe a contagem de aluguéis vincendos: Se a ação de despejo prossegue, a cobrança judicial incluirá não apenas os valores em atraso no momento da citação, mas também os aluguéis vincendos – ou seja, aqueles que se tornam devidos durante o curso do processo, até a efetiva desocupação do imóvel. Isso pode levar anos e aumentar exponencialmente a dívida sob responsabilidade do fiador.
Limita o passivo: Ao purgar a mora, o fiador quita o débito até aquele momento, eliminando o risco de ser responsabilizado por aluguéis futuros e custos processuais adicionais que se acumulariam com o tempo.
Evita execução futura: A purgação encerra a possibilidade de execução da dívida naquele processo, protegendo o patrimônio do fiador.
Em muitos casos, para o fiador, assumir o pagamento da dívida inicial através da purgação da mora é financeiramente muito mais vantajoso do que permitir que a ação prossiga e a dívida se torne impagável com a inclusão dos aluguéis vincendos.
Além dos benefícios individuais, a purgação da mora contribui para a segurança jurídica da relação contratual. Ela oferece uma saída legal para a inadimplência, evitando litígios prolongados e desgastantes. Ao reconhecer e quitar o débito, as partes resolvem o conflito de forma mais rápida e eficiente.
A ação de despejo com cobrança é uma ferramenta legal poderosa para o locador lidar com a inadimplência. Contudo, a purgação da mora se destaca como um direito fundamental e uma estratégia inteligente, especialmente para o locatário e o fiador.
Mais do que uma simples faculdade, a possibilidade de purgar a mora dentro do prazo legal é um mecanismo essencial de proteção patrimonial e de segurança jurídica. Estar ciente desse direito e agir prontamente diante da citação em uma ação de despejo pode evitar consequências financeiras graves e preservar a continuidade do contrato de locação.
Se você está envolvido em uma situação de inadimplência locatícia, seja como locador, locatário ou fiador, é fundamental buscar orientação jurídica especializada para entender seus direitos e deveres e tomar a melhor decisão.
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